埃瓦尔vs阿拉维斯比分预测
您現在的位置:首頁 > 特別策劃

居民杠桿率攀升“擠出”消費? 房地產調控存優化空間

發布時間:2019-06-03 22:53

作者:記者周軒千

  國家金融與發展實驗室國家資產負債表研究中心、中國社科院經濟研究所近日發布報告指出,我國實體經濟杠桿率在2018年首次出現下降后,今年一季度又出現較大幅度增長,已達到歷史最高水平。其中,居民杠桿率延續了過去10年的上升趨勢,從去年末的53.2%升至今年一季度末的54.3%。中長期內,由按揭貸款快速增長導致居民杠桿水平上升,進而對消費形成擠出效應的風險應引起警惕,如何防止房地產不合理地占有更多金融資源,也是“房住不炒”的題中應有之義。
  房貸持續快速增長“擠出”消費
  “今年一季度,居民部門杠桿率(個人房貸是主要構成部分)由2018年末的53.20%升至54.28%,上升了1.1個百分點。這一比率明顯高于38%左右的新興市場平均水平。截至今年一季度末,主要金融機構個人房貸增速為17.6%,與同期金融機構整體信貸增速(13.7%)相比明顯偏快。”東方金誠首席宏觀分析師王青對《上海金融報》記者指出。
  上述報告顯示,居民杠桿率在2008年至2018年這10年間共上升35.3個百分點,年均增幅為3.5個百分點。
  “近年來,居民按揭貸款快速增長導致居民部門杠桿水平上升,將抑制居民的消費支出能力,對消費形成擠出效應。由于住房按揭貸款往往期限較長,普遍在20-30年,這對消費的影響將是中長期的。”交通銀行金融研究中心高級研究員劉學智對《上海金融報》記者指出。
  王青表示:“一般說來,房地產對消費的影響有三個方面,擠出效應、財富效應和帶動效應。擠出效應是指居民買房后,月供等因素導致可支配收入減少,消費支出被迫壓縮;財富效應則體現在房價上漲后,財富增長會提振居民消費信心;帶動效應是指居民購房后,裝修及部分家電等支出會相應增加。考慮到建筑裝潢、家電及音像制品在社會消費品零售中的占比僅分別為2%和6%左右,帶動作用較為有限;而財富效應與消費信心及房價預期等因素相關,難以直接測量。”
  “我們認為,一段時期以來房地產市場持續高位運行,擠出效應對消費的影響更為明顯,已居主導地位。當前,我國新房價格已達到9000元/平方米左右,約相當于2008年的2.6倍;全國范圍內以新房價格計算,房價收入比約為7.0,比2008年上升0.8左右,已進入高位區間。同期,我國社會消費品零售總額增速則由2008年的22%降至2018年的9%,大幅下降約13個百分點,今年前四個月這一指標進一步走低至8%。而在此期間,城鎮居民人均收入增速僅下降約4個百分點。從數據對比可以看出,收入增速下滑對消費減速的影響或不及房價快速攀升帶來的擠壓效應。”
  數據顯示,今年4月社會消費品零售總額同比僅增長7.2%,為2003年5月以來最低水平。“這一方面是受同期房地產市場升溫擠壓,同時也與今年‘五一’假期錯位有關。根據國家統計局測算,若考慮4月節假日天數同比減少兩天的因素,4月當月社零同比增速可達到8.7%,與上月持平。但即使8.7%的消費增速,仍處明顯偏低狀態,且不影響近年來的持續走低態勢。”王青指出,“由此可見,若從促進經濟轉型,鞏固消費驅動的角度來看,‘房子’對居民消費的擠壓效應確實應引起足夠重視。”
  不過,劉學智認為,4月社會消費品零售總額同比增速降至7.2%,與“房子”的直接關聯度或不高。“短期內,商品房銷售對后續裝潢、家具、家電等一系列消費有顯著的拉動作用。”劉學智進一步表示,“我國消費增長潛力巨大,未來不存在‘失速’風險。今年以及未來很長一段時間,我國宏觀政策將持續大力擴大內需增長,重要工作是促進消費增長。隨著消費促進政策釋放效力,服務業開放程度提升,將為消費增長提供條件。促進開放、增加進口、提高消費者福利的政策頻繁出臺并不斷釋放效力,將對消費起到提振作用。下調和取消部分消費品進口關稅,通過擴大進口把消費端留在國內。個稅改革穩步推進,降低個人稅收負擔,也將對消費起到積極的作用。”
  王青表示,今年全年社零增速有望達到8.5%左右,其中一個重要的支撐因素是:隨著減稅降費措施逐步落地,居民可支配收入增速有望延續小幅反彈走勢。
  金融資源不應過多流向樓市
  “從一季度政治局會議重提‘房住不炒’看,決策層并不希望加杠桿的資源過多被房地產占用,防風險基調也不支持房地產‘一枝獨秀’。”中信證券分析師明明指出。
  在王青看來,當前,房地產開發貸款、個人按揭貸款增速均處于偏高水平,“寬信用”正在向房地產領域外溢。“2018年末,房地產開發資金總規模達16.6萬億元。從資金來源看,貸款占比為14.5%,其中銀行貸款占11.5%、非銀貸款占3%;自籌資金占33.6%,主要是自有資金、資本市場融資以及非標融資;其他資金占比為51.8%,主要包括定金及預收款、個人按揭貸款,占比分別達到17.3%和7.4%,其他主要為應付工程款等。從今年前4個月各類資金來源分布變化看,貸款和其他資金來源占比分別上升2.6和1.0個百分點(其中按揭貸款占比上升1.0個百分點),自籌資金占比則下降3.7個百分點。整體房地產開發資金來源增速為8.9%,較上年末上升2.5個百分點。”
  “因此,遏制銀行體系資金違規流入房地產,是控制房地產行業過多占用金融資源,并對消費產生更大擠出效應的關鍵。”王青指出。
  事實上,銀保監會近日公布的2019年“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作要點對房地產多有涉及,例如,銀行機構有“個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房”等現象。王青指出,“這里的‘漏洞’既包括銀行機構違規向房地產企業發放貸款,也包括居民借道消費貸等渠道購房。另外,盡管今年房地產企業自籌資金增速較緩,但不排除未來伴隨資管新規執行力度調整,信托等影子銀行資金渠道再度抬頭,非標融資或將成為未來監管的重點所在。從對消費的擠出效應來看,居民消費貸款違規流入房地產帶來的影響最為直接,若一些對接居民理財的非標產品大規模流入房地產,也將對消費產生一定拖累作用。”
  劉學智表示,為抑制居民部門杠桿水平過快上漲,防止房地產不合理地占有更多金融資源,需要從房地產政策和金融政策兩方面加以調控。“金融政策方面,應嚴格審查房地產開發企業資質,有效控制住信貸資金流向房地產行業的比例。應加強信貸合規管理,防止個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房。房地產政策方面,總體基調不能全面放松,應嚴控房價上漲,消除通過房地產增值投機獲利的預期。”
  房地產調控有待長效化、市場化
  王青指出,作為事實上的國民經濟支柱產業,房地產行業的健康發展對穩投資、穩預期和穩金融意義重大。因此,當前的房地產調控必然要把握好尺度,既要鞏固前期調控成果,防止房地產泡沫繼續膨脹(重點是控制住房價增速和房價收入比),又要避免調控過度,導致泡沫破裂、房地產投資驟然“失速”,甚至危及金融穩定。
  “我們判斷,著眼于保持房地產投資和房地產市場穩定,未來主要金融機構房地產相關信貸還將保持15%左右的增長水平,略高于信貸整體增速,較當前及2012年以來的歷史平均水平低3個百分點左右;房價增速控制目標將是與城鎮居民人均可支配收入增速基本匹配或略低,后者在今年一季度的累計增速為7.9%。”王青稱。
  劉學智也認為,房地產調控要把握好尺度。“調控不等一棒子打死,而是為了促進房地產市場健康發展。”劉學智表示,“對于真實的住房需求,要有充足的信貸支持,特別是首套房、改善性住房需求,可以適度降低房貸利率和政策限制。對于二套及多套房,管控政策不能放松,要嚴控投機行為,降低房地產的金融屬性。由于全國不同地區情況差異很大,因而需要更好地落實好因城施策,在控制住房價的基礎上,提升各地方房地產政策的靈活度,提高房地產市場調控的精細化水平。”
  “從去年四季度開始,我國整體信貸利率開啟下行周期,當前房貸利率也正處于小幅下調過程中。為控制房地產信貸增速過快增長,我們預計,未來央行在繼續采取窗口指導等措施的同時,還可能推出一些長效化、市場化的舉措,如調整銀行考核指標,甚至對房貸占比偏高、房貸利率偏低的銀行提高央行再貸款利率等。后者與當前的TMLF(定向中期借貸便利)操作方式類似,方向則相反,均具有市場化的激勵引導效果。”王青表示。

埃瓦尔vs阿拉维斯比分预测 一零八好汉闯关 欢乐生肖彩票怎么玩 英国斗牛犬图片 秦始皇青铜剑的秘密 刮刮乐展示柜 时时彩计自由的百科天堂 北京赛車pk开奖记录 31选7开奖结果查询结果 步行者 pt古怪猴子大奖截图 传奇扎金花 快船vs灰熊季后赛 北京赛车pk10计划软件排名 pk10每天赢一点就收